5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎ切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天i)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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