文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tó什么是人员类型 人员类型有哪些ng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎ什么是人员类型 人员类型有哪些n)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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