万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xigrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译ào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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