5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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