“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十(shí)年(nián)的系(xì)统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈(ché秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些n)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低(dī)水平；利(lì)润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条。

　　秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些ong>2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企(qǐ)新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在(zài)走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭(háng)州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下(xià)游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入(rù)存量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数据充分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道(dào)的(de)公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报(bào)的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基(jī)金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无(wú)论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公司都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他管理的(de)广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务(wù)不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化(huà)应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步强(qiáng)调。

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