万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块音域划分从低到高，人声音域划分(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地音域划分从低到高，人声音域划分”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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