导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐rong>若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(z槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐hù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。