文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(j古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读ǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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