文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(j原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕iā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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