万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。<冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢/p>

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dì冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢ng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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