导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少)口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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