OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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