OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业96的因数有哪些数，72的因数有哪些(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的96的因数有哪些数，72的因数有哪些发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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