饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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