导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hò杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译u)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译trong>超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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