文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(d莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗ài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗