万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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