近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近张大大到底是什么来头(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn张大大到底是什么来头)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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