近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营Rwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗EITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗p>

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗ān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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