5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(regretted用法及例句，regret的用法和例句lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)regretted用法及例句，regret的用法和例句五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质regretted用法及例句，regret的用法和例句疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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