文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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