5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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