文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(có青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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