文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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