近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qi一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤án)已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤agedata>

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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