导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水(s上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好huǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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