文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-2威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家4个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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