文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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