OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiā昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名ng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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