一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消(xiāo)二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什(shén)么这么(me)重要(yào)？首先二(èr)手房指导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是(shì)房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳(zhèn)二手房指导价(jià)如果(guǒ)取消，首先有利于深圳二(èr)手房(fáng)回暖(nuǎn)，然(rán)后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)”正式结束。传(chuán)言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行核定(dìng)房价(jià)以网(wǎng)签备(bèi)案价和评估(gū)价孰低为准。

　　太深是一种什么体验，太深是不是不好>自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文(wén)件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按(àn)参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本次政(zhèng)策大(dà)概(gài)率(lǜ)为(wèi)真，更多(duō)体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接(jiē)按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来(lái)计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大(dà)家还不(bù)觉(jué)得厉害，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加(jiā)上(shàng)需(xū)要全款支付的部(bù)分(fēn)，实际首付(fù)去到了510万(wàn)，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买(mǎi)家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城市(shì)陆续跟进(jìn)。事实(shí)也确(què)实证(zhèng)明(míng)了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二(èr)手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手住(zhù)宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参(cān)考价的房源占比(bǐ)大(dà)幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人(rén)，才能(néng)深切(qiè)的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体推测，如(rú)果(guǒ)案例属实(shí)，买家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有(yǒu)成本(běn)，差(chà)不多亏损超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成(chéng)交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区(qū)房(fáng)神话不再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价(jià)的(de)城市陆(lù)陆续续低调退出，目(mù)前只(zhǐ)有深(shēn)圳(zhèn)还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线(xiàn)城市也(yě)不端着了。

　　近日，北(běi)京在房(fáng)山(shān)区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持(chí)政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩(hái)家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布(bù)的3月份70个大(dà)中城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)的新(xīn)房(fáng)、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是同比去(qù)年依然是下降的(de)。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他二线(xiàn)城市如(rú)杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推动二(èr)手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛(fàn)好评的新(xīn)政。对于激活二手房交易(yì)，具有定海神(shén)针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面理解一下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面(miàn)不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还有一(yī)大波(bō)正在路上(shàng)...

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