5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

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　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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