“现在的房地产很难(nán)再出现像过(guò)去十(shí)年的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标(bi把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁āo)的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还(hái)是那(nà)些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的(de)成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房企并不(bù)多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更加值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一(yī)步(bù)考验着(zhe)国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机(jī)会来了，其(qí)开(kāi)始在一线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负(fù)债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么(me)好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身(shēn)的(de)基(jī)本面表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房(fáng)企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额(把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信(xìn)达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性(xìng)的(de)家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房(fáng)规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求(qiú)也会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数(shù)据充分说明了(le)这一(yī)点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看(kàn)好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票(piào)还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁