饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎn中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分g)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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