饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于(yú)金额不衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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