导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第m是什么意思性取向二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，m是什么意思性取向在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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