5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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