饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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