5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(b毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗ǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗