万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，匚字旁的字有哪些，区字旁的字难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)匚字旁的字有哪些，区字旁的字内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！N匚字旁的字有哪些，区字旁的字O，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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