5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。