OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(l莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思ǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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