饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(学生党如何自W，如何自我安抚shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上学生党如何自W，如何自我安抚(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(sh学生党如何自W，如何自我安抚ì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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