导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　数学中e等于多少，高中数学中e等于多少rong>我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅数学中e等于多少，高中数学中e等于多少(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 数学中e等于多少，高中数学中e等于多少