万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(反函数的性质是什么意思，反函数得性质zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(z反函数的性质是什么意思，反函数得性质ì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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