导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu希望的拼音是什么)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)希望的拼音是什么们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他希望的拼音是什么分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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