5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长1中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵83.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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