文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转镇关西是谁，镇关西是谁打死的让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总镇关西是谁，镇关西是谁打死的(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(镇关西是谁，镇关西是谁打死的huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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