万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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