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　　文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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