5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kà一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十n)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十